내 집에 살면서
매달 연금을 받는 방법
주택연금 완벽 가이드
가입조건 · 지급방식 · 수령액 예시 · 비용까지
주택연금의 모든 것을 한 곳에 정리했습니다.
공시가 12억 이하
국가 보증 연금
평생 거주 보장
그 집이 노후 생활비의 해답이 될 수 있습니다.
주택연금은 집을 담보로 맡기고 자기 집에 계속 살면서 국가가 보증하는 연금을 매달 받는 제도입니다.
한국주택금융공사가 운영하며, 부부 중 한 명이 사망해도 나머지 배우자에게 연금이 100% 그대로
지급된다는 점이 가장 큰 강점입니다.
Section 01
가입 조건 — 내가 해당되는지 먼저 확인하세요
연령 조건
주택 소유자 또는 배우자 중 한 명이 만 55세 이상이면 신청 가능합니다.
▸ 확정기간방식은 연소자 기준 만 55~74세
주택 보유 수
부부 기준 1주택자가 원칙. 다주택자도 합산 공시가격 12억 이하면 가입 가능.
▸ 2주택자는 3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능
대상 주택
공시가격 12억원 이하의 아파트·단독·다세대·연립주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔.
▸ 복합용도주택은 주택 면적이 1/2 이상이어야 가입 가능
거주 조건: 가입 시 가입자 또는 배우자가 해당 주택을 실제 거주지로 이용하고 있어야 합니다.
전세 또는 월세를 주고 있는 경우 가입이 불가능하지만, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 일부만
월세로 주는 경우는 예외적으로 가입 가능합니다.
우대방식 특이사항: 부부 기준 2억 5천만원 미만 1주택 소유자이면서 본인 또는 배우자가
기초연금 수급자(65세 이상)인 경우, 일반 종신지급방식보다 월 지급금을 최대 20% 더 받을 수 있는
우대방식에 가입할 수 있습니다.
(부부 중 연소자 기준)
가입 가능 상한선
월 수령액 예시
동일 연금 지급
Section 02
저당권 방식 vs 신탁 방식 — 어떤 차이가 있나요?
주택연금에는 담보를 제공하는 방식이 두 가지 있으며, 선택에 따라 배우자 연금 승계와 세금 혜택이 달라집니다.
저당권 방식 등기 소유자: 가입자
- 배우자 승계 가입자 사망 시 자녀 동의가 없으면 배우자가 연금을 계속 받지 못할 수 있음
- 임대 보증금 있는 임대 불가
- 재산세 특별감면(최대 25%) 적용 가능
- 등록면허세 감면 특례(최대 75%) 적용
신탁 방식 등기 소유자: 공사
- 배우자 승계 자녀 동의 없이도 배우자가 연금 계속 수령 및 거주 가능
- 임대 보증금 있는 임대 가능 (최대 4건)
- 재산세 특별감면 현재 미적용 (적용 추진 중)
- 등록면허세 7,200원 정액 적용
배우자 보호 측면에서는 신탁 방식이 유리합니다. 가입자 사망 후 자녀들과의 분쟁 없이
배우자가 안정적으로 연금을 이어받을 수 있기 때문입니다. 단, 복합용도주택·농업인주택이나
지방세 체납 중인 주택은 신탁 방식 가입이 불가합니다.
Section 03
지급방식 총정리 — 종신 · 확정기간 · 대출상환 · 우대
평생 받는 기본형
인출한도 설정 없이 월 지급금을 종신토록 받는 방식. 가장 일반적이며 정액형·초기증액형·정기증가형 중 지급유형을 선택할 수 있습니다.
활동적인 시기에 더 받기
고객이 선택한 일정 기간 동안만 월 지급금을 받는 방식. 정액형보다 많은 금액을 받을 수 있으며, 국민연금 등 기본 노후 수단을 보유한 분에게 유리합니다.
기존 주담대 상환 후 연금
대출한도의 50% 초과 90% 이내 범위에서 목돈을 한 번에 찾아 기존 주택담보대출을 상환하고, 나머지를 종신 월 지급금으로 받는 방식입니다.
저가 주택 소유자 혜택
부부 기준 2억 5천만원 미만 1주택 소유자이면서 기초연금 수급자인 경우, 일반 종신방식(정액형)보다 월 지급금을 최대 20% 우대 지급합니다.
▸ 지급유형(정액형·초기증액형·정기증가형)은 종신방식 최초 지급일로부터 3년 이내 1회에 한해 변경 가능합니다.
▸ 종신방식 ↔ 확정기간방식 ↔ 대출상환방식 간의 변경은 불가능합니다.
주택연금은 단순히 ‘얼마를 받느냐’보다 ‘어떤 방식으로 받느냐’가 더 중요합니다.
현재 소득 구조, 건강 상태, 자녀 관계를 함께 고려해 자신에게 맞는 방식을 신중하게 선택하세요.
Section 04
월 수령액 예시 — 나이와 집값에 따라 얼마나 받을까?
아래는 종신지급방식 / 정액형 / 일반주택 기준의 예시입니다. 실제 수령액은 가입 시점의 금리·주택 특성에 따라 달라질 수 있습니다.
| 가입 연령 (부부 중 연소자) |
주택 시세 | 월 수령액 (정액형) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 60세 | 3억원 | 약 68만원 | — |
| 65세 | 3억원 | 약 78만원 | — |
| 70세 | 3억원 | 약 89만 2천원 | 공식 예시 |
| 70세 | 5억원 | 약 148만원 | — |
| 75세 | 3억원 | 약 110만원 | — |
| 80세 | 3억원 | 약 140만원 | — |
▸ 위 금액은 참고용 예시이며, 정확한 수령액은 한국주택금융공사 홈페이지 ‘예상연금 계산하기’에서 직접 조회하세요.
▸ 나이가 많을수록, 주택 가격이 높을수록 월 수령액이 증가합니다.
압류 금지 전용계좌: 주택연금 월 지급금은 최저생계비에 해당하는 금액(250만원)까지만
입금 가능한 전용계좌를 이용할 수 있으며, 입금된 금액에 대한 압류가 금지되어 보다 안정적인 수령이 가능합니다.
Section 05
비용은 얼마나 드나요? — 보증료 · 금리 · 세금
주택연금 가입 시 발생하는 비용은 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라, 대출 잔액에 가산되어 사후에 정산됩니다.
초기보증료 (가입비)
주택가격의 1.5%를 최초 취급 시 1회 납부 (대출로 납부 후 잔액 가산)
주택담보대출 상환용(내집연금 3종세트)은 1.0%
연보증료
보증잔액의 연 0.75%를 일할 계산하여 매월 납부
대출상환용 주택연금도 동일하게 연 0.75% 적용
대출금리
CD금리 + 1.1% (3개월 변동)
COFIX금리 + 0.85% (6개월 변동)
주담대 상환용은 가산금리 0.1%p 인하 혜택
기타 가입 비용
근저당권 설정 및 신탁등기 비용, 등록면허세·지방교육세, 인지세 발생.
경우에 따라 감정평가 비용 추가 발생 가능.
비용은 최초 월 지급금 수령 시 납부 가능.
Section 06
가입 절차 — 신청부터 연금 수령까지 6단계
상담 및 신청 (한국주택금융공사)
주택 소재지 관할 지사 방문 또는 인터넷으로 신청. 주택연금 설명서·체크리스트 확인 후 신청서 및 필요서류 제출. 기초상담은 시중은행에서도 가능.
심사 (공사)
가입자 요건 심사 진행. 현장 방문 조사 및 담보주택 가격 평가 실시.
보증 약정 및 담보 설정 (공사)
약정서 작성 후 저당권 방식은 근저당권 설정, 신탁 방식은 신탁등기 설정.
보증서 발급 (공사)
온라인으로 보증서가 발급됩니다.
대출 실행 (금융기관)
금융기관 방문 후 대출약정 체결.
주택연금 수령 시작
매달 지정 계좌로 연금 입금 시작. 기타 가입 비용은 최초 지급금 수령 시 납부.
▸ 공사 콜센터: 1688-8114 / 홈페이지: www.hf.go.kr
주택연금, 지금 바로 확인해보세요
주택연금은 집을 팔지 않고도 노후 소득을 만들 수 있는 강력한 수단입니다.
내 집에 살면서 매달 안정적인 연금을 받고, 부부 중 한 명이 먼저 세상을 떠나도
남은 배우자가 동일한 금액을 이어받을 수 있습니다.
집값이 하락해도, 오래 살아 연금 수령 총액이 집값을 초과해도 국가가 차액을 보전해주므로
금전적 리스크는 매우 낮습니다. 지금 예상 수령액을 먼저 조회해보고 전문가 상담을 받아보세요.
본 글은 마이홈포털 공식 자료 및 한국주택금융공사 홈페이지를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다.
실제 가입 조건·수령액은 가입 시점과 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 공식 기관에 확인하시기 바랍니다.