요즘 내 집 마련을 고민하면서 주택담보대출 관련 내용을 하나씩 공부하고 있습니다.
은행 상담을 받으려고 하거나 관련 글을 찾아보다 보면 LTV, DTI, DSR 같은 용어가 정말 자주 등장하더군요.
처음에는 대략적인 의미만 알고 넘어갔는데, 제대로 이해하지 않으면 내 집을 구하는데 있어서 대출 한도가 어느정도까지 나올지 파악하는게 어렵겠다는 생각이 들었습니다.
그래서 이번에 시간을 내서 LTV, DTI, DSR이 정확히 무엇인지, 어떻게 계산되는지 정리해봤습니다.
저처럼 헷갈렸던 분들께 도움이 되었으면 하는 마음으로 개인적으로 공부한 내용 공유해봅니다.
LTV, DTI, DSR은 왜 중요한가요?
주택담보대출을 받을 때 금융기관은 단순히 집값만 보고 대출을 해주지 않습니다.
담보가 되는 주택의 가치와 함께, 대출을 갚을 수 있는 소득과 기존 부채 상황을 종합적으로 따져보는데요.
이때 기준이 되는 지표가 바로 LTV, DTI, DSR입니다.
간단히 정리하면 다음과 같습니다.
LTV는 집값 대비 대출 비율,
DTI는 소득 대비 주택담보대출 상환 부담,
DSR은 소득 대비 모든 대출 상환 부담을 의미합니다.
LTV 뜻과 계산 방법
LTV는 Loan to Value의 약자로, 주택담보대출비율을 말합니다.
즉, 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 보여주는 지표입니다.
계산 방법은 비교적 단순합니다.
대출 가능 금액을 주택 가치로 나눈 뒤 100을 곱하면 됩니다.
예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV가 60%라면,
대출 가능 금액은 3억 원이 됩니다.
이 경우 최소 2억 원의 자기자금이 필요하다는 뜻이죠.
DTI 뜻과 계산 방법
DTI는 Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율을 의미합니다.
연소득 대비 1년 동안 부담하는 주택담보대출 상환액이 어느 정도인지를 보는 기준입니다.
주택담보대출의 원리금에 더해, 기타 대출의 이자 부담도 함께 반영됩니다.
소득에 비해 상환 부담이 과도하지 않은지를 판단하기 위한 지표라고 보면 이해가 쉬웠어요.
예를 들어 연소득이 6천만원이고 DTI 기준이 50%라면,
1년 동안 부담하는 주택담보대출 상환액은 3천만 원을 넘을 수 없습니다.
DSR 뜻과 계산 방법
DSR은 Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율입니다.
DTI보다 한 단계 더 강화된 기준으로, 내가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 전부 반영합니다.
주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 학자금대출 등
내 명의로 된 모든 대출이 계산에 포함됩니다.
그래서 같은 소득이라도 DSR 기준을 적용하면
생각보다 대출 한도가 많이 줄어드는 경우도 있었습니다.
DTI와 DSR의 차이
공부하면서 가장 헷갈렸던 부분이 DTI와 DSR의 차이였는데요.
정리해보니 기준 자체가 꽤 다르다는 걸 알게 됐습니다.
DTI는 주택담보대출 중심으로 판단하고,
DSR은 모든 대출을 한꺼번에 고려합니다.
이 때문에 DSR이 훨씬 보수적인 규제인것 같습니다.
스트레스 DSR이란 무엇인가요?
스트레스 DSR은 금리가 앞으로 오를 가능성까지 미리 반영해서
상환액을 계산하는 제도입니다.
현재 금리가 아닌, 더 높은 금리를 미리 가정해 계산하다 보니
기존 DSR 기준으로 가능했던 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
앞으로 대출을 계획하고 있다면 꼭 알아둘 필요가 있어 보였습니다.
LTV·DTI·DSR 적용 기준 정리
주택담보대출은 LTV, DTI, DSR 기준을 모두 충족해야 받을 수 있어보입니다.
마무리하며
이번에 LTV, DTI, DSR을 하나씩 정리해보니
주택담보대출은 단순히 얼마를 빌릴 수 있는지도 중요하지만,
내 소득과 상환 능력을 얼마나 현실적으로 파악하는가? 라는게 핵심이라는 생각이 들었습니다.
저처럼 주택 구하기 시작한분들이나 대출 알아보시는분들께서는
미리 이해해두면 분명 도움이 될 것 같습니다.
다들 주택 공부하면서 개념을 하나씩 차분히 정리해보시면서
후회 없는 내 집 마련 준비하시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.